獨家 “恒指已見底”
“樓市將終極一跌” 陸東 黃建業激辯股樓牛熊!!
股市分牛市、熊市，原來樓市亦一樣！
當下樓市是牛是熊？在擔心新特首梁振英將推冧樓市下，二手物業交投疏落，但新盤銷情卻理想，到底如何定牛熊分界？Look's Asset Management Limited董事總經理陸東認為，現在樓市處於「牛三」，在低息環境持續下，樓價下半年仍有單位數字上落空間。
而早於5月初已說樓市聞到「?味」，樓市升了10年難免現「終極一跌」的美聯集團（01200）主席黃建業，雖然同樣指現況屬「高價牛皮」，但揚言基調是看淡後市。唱好唱淡的兩個老友走在一起激辯樓市牛熊分界已夠精彩，陸東叫人買樓自住但黃建業卻叫人不要現在入市，還有更激的對話嗎？
適逢周四（5日）環球央行聯手「放水」，各地股市卻無甚反應，下半年恒指就這樣不死不活嗎？此回輪到陸東教黃建業睇市，他認為股市已見底，更教黃老闆「撈底」。誰較高章？讓時間論英雄！
樓市篇︰樓價雖堅挺 值博率不高
樓價升穿1997年高位後，成交量開始縮減，縱使其地產代理生意受影響，但黃建業卻堅持要說真心話，直指樓市已現價高量跌的「乾升」現象，屬不健康表現。
反而，在股壇吃得開，投資物業甚有眼光的陸東卻看好本港樓市，說仍會繼續升。到底是業內人黃建業眼光較準還是陸東過度看好，碰巧相識15載的他倆，定期舉行飯局點評樓市，因利乘便，向二人提出Crossover大談股市及樓市的要求，沒料到竟一口答應。且看無心插柳下促成的封面故事，二人有否擦出火花？
香港回歸15年，樓市可謂經歷天堂與地獄。1997年7月，香港正式回歸祖國，樓市碰巧於當時走到高峰，其後當旺的樓市即被一場亞洲金融風暴打散，樓價愈跌愈低，當年香港負資產宗數曾高逾10萬宗。2003年沙氏一役，將樓市推向深谷，以差餉物業估價署的私人住宅售價指數計算，樓市由1997年10月最高位跌至2003年7月最低位，住宅樓價大瀉66%。經過數年元氣逐漸恢復，樓市卻再遇上2008年的金融海嘯，再令樓價於1年間跌15%。
直至近3年，息率低企，通脹持續，加上內地人湧港購入住宅，住宅樓價火速升，埋單計數，樓價已由2008年底的低位急升87%。踏入下半年，香港樓價已步入無人之境，目前整體住宅樓價更比1997年7月高位高約13%，加上息口低，業主持貨力強，叫價企硬，同時買賣雙方對新政府樓市政策持觀望態度。另一邊廂，最近開售的新盤以貼近二手市價，甚至低於市價開賣，吸引市場不少購買力，令二手交投於過去個多月來步入冰封狀態。新特首梁振英正式於上周日（7月1日）上場，他有意推出的樓市措施，對整體樓市有何影響？下半年樓市走勢將如何？黃建業與陸東為讀者作出詳細分析。
1. 論梁振英
參選以來強調自己出身基層的特首梁振英，過去經常走訪社會基層，他曾多次提及自己當選後急需解決的，就是樓價高企，港人置業難的問題，並提出加快興建公屋、復建居屋、按市場情況推出「港人港地」等房屋措施。不少人憂慮梁振英上台後或會出重手打壓樓市，更可能向大地產商「開刀」。雖然梁振英上場後已強調自己不會『推?』樓市，但在他上場當天，有近40萬人上街參與七一遊行，反映他欠缺足夠民望支持，新特首推出的樓市及房屋政策，無論對香港樓市或他的管治相信皆有重大影響。
本刊記者：新特首上場，他推出的政策會否推?樓市？
黃建業：梁振英對房屋的數據十分清楚，我覺得現在的政府不會推?樓市。另外香港政府收入中，有約750億元是從賣地而來，如果推?樓市，政府首先要增加稅收，這樣才可以增加政府收入，所以我覺得梁振英不推?樓市。
陸東：經過第一、二屆的特區政府，你知道樓市跌，無論對有樓或無樓人士，或是否從事地產行業的人也有影響，如政府推?樓市，是沒有人得益，包括政府在內。最容易令社會和諧就是增加照顧窮人，無論你是用美聯樓價走勢看，或是其他樓價指數看，其實增加公營房屋的供應，與私人市場的價格是沒有關係的，相關性接近零，大家是針對不同的市場。
黃建業：我同意陸東的講法，現在買樓的人，早知道梁振英會上場，你認為他們會估計未來樓價升還是跌？買樓當然是為了保值，理論上如梁振英上場會推?樓市，人們應該不會買樓，但據股票市場的反應，地產股升（詳見43頁「論香港股市」），買樓的人也繼續買樓，證明樓市是有需求的。
現時應採小量「熊市策略」
本刊記者：你們認為梁振英在房屋政策上，應採取甚麼策略？
黃建業：從過去七一市民遊行可以反映到，其實上兩屆政府都做錯事，第一任特首董建華政府，市民遊行的原因是由於「八萬五」令樓價跌近七成，市場供應太多；第二任特首曾蔭權，人們遊行的原因則是由於樓價太高，可見兩個政府都做錯了。事實上，1997年不應該提出「八萬五」，於樓市高峰時應採取熊市的策略，供應減少才對，政府卻用牛市策略增加供應，這樣政府就錯用策略了。及至曾蔭權時代，樓市一路升，他卻採取熊市政策，減少供應，這樣樓市就急升，我覺得現在的政府，應該想市民所想，採取較平穩的策略。現在樓市已處於「牛尾」階段，如再用牛市策略，大量增加供應，樓市就會「唔掂」，其實於現時的牛市，應該用小量「熊市策略」。
陸東︰其實政府可以推出很多措施，她要有一個明確的長遠大計，增加土地供應，如增加將軍澳等地的供應，同時要有持續的房屋政策，讓市場明白政府是照顧窮人，而不是與你私人市場爭地，但不應該有董建華時代的Hard Target，硬性要有七成人置業。我作為一個小市民，我買不買樓與政府何干，為何要迫我買樓？同時政府要優化勾地表，令市場知道有持續土地供應，這樣自然令樓市平穩，樓市也不會大升大跌。你試試問任何一個地產商，包括新鴻基地產（00016）、恒隆地產（00101）或恒基地產（00012），我相信沒有一個老闆說希望見到樓價飛升，即使樓價升至100萬元一呎，那又如何？可能一年只能賣出一個單位！因此他們最希望樓價平穩。
2. 論港府樓市政策
為打擊樓市炒風，政府於2010年11月20日推出額外印花稅（SSD），令二手成交萎縮，但SSD推出至今，樓價反升了約20%，不少市場人士質疑SSD有否存在價值，更有人籲新政府取消SSD。此外，梁振英在競選時及最近上任後，就房屋政策提出不少建議，當中最具爭議的，就是按市況推出「港人港地」，以及持白表人士免補價購入二手居屋。市場對此評價不一，有人認為「港人港地」知易行難，也有人認為免補價購居屋反令居屋樓價上升。兩位專家又對以上政策有何意見？
?額外印花稅（SSD）
黃建業︰經濟一定要「活」的，SSD就是錯的，政府認為推出SSD，樓價就會跌，但最後樓價反而急升呢！
陸東︰我說過很多次，於董建華時代，樓價升與炒家無關，炒家只是在嚴重供求失衡時進行Arbitrage（套戥）。他們沒有令樓價上升，只是一個參與者，中途過河濕腳那種，你用SSD又好，禁止人炒樓也好，徵收暴利稅也好，其實SSD即是暴利稅，政府將市場扭曲，人們反而更不賣樓，供應因而減少。換句話說，假如我屋企突然出事，有老人家過身，我的資產只得一層剛購入的單位，我要被迫將單位賣出幫他買棺材，難道你也要向我收SSD？
黃建業︰如住山頂樓「仲大鑊」，兩億元一間屋，你說要支付的SSD要幾多錢啊？哈哈！
陸東︰對啊，山頂屋「仲大鑊」，這件事的確不對嘛，政府不應該打擊樓宇買賣，而是應該增加供應。
?「港人港地」
黃建業：我覺得推行「港人港地」不對。
陸東：我也很不贊成，香港的生存是依靠開放型經濟，你不要Label（標籤）人。
黃建業：我贊成你的說法，香港奉行外向型政策，是一個自由港，一個金融中心，與其說港人港地，我覺得香港應該建多些公屋居屋，現在香港最需要這一類住宅。
陸東︰現在的英國人已愈搬愈遠離市區，我一些在英國的瑞銀舊同事，他們已是投行高層，但他們愈搬愈遠，要坐兩個鐘車到倫敦上班，但他們從來沒有跟我說過想將俄羅斯人，或者中東人趕走，他們從來無抱怨他們，「港人港地」這件事絕對不可行。
?容許白表申請者免補價購入二手居屋
黃建業：居屋免補地價可以即刻增加供應，可以紓緩市場需求，是好事來的，較窮的人可以快點買到樓。雖然短期會刺激居屋價格上升，但當其價格「升到咁上下」，與私人樓價貼近，升勢就會停下來。其實未來政府都只要增加供應照顧窮人，加速推樓，勾地快一些，這樣樓市就會健康平穩。
3. 論下半年樓市
樓市經歷自今年2月至4月底的小陽春，消耗大部分購買力，自6月以來，市場焦點集中在新盤市場，加上新盤以貼近二手市價推售，二手成交量再次淡靜下來。據美聯物業的統計，截至6月28日，6月只錄得5,023宗二手住宅登記，較5月的7,494宗減少約33%，隨?市場觀望特區政府推新樓市政策，相信二手交投難以於短期內大幅回升。對於樓市走勢，黃建業及陸東均認為下半年樓價升幅將於單位數字徘徊，不會大升。
下半年將續「高價牛皮」
本刊記者：你們對下半年樓價走勢有何看法？
黃建業：以成交量計，今年樓市最差的月份及最好的月份已經出現，最差是1月，最好是3月，之後會怎樣呢？樓市今年上半年已升了約10%，整年來說，我覺得樓市仍會上升，但下半年交投及成交金額都會平穩，普普通通，屬「高價牛皮」局面。我預計下半年交投量會維持5.5萬宗左右，成交金額3,200億元。
陸東：由於息率低、供應少，全民就業，中國衰極都好，都有7%至8%的經濟增長，我相信樓價很難跌，但要大升亦很難，因為所有好消息已經充分反映。曾蔭權政府末期已增加土地供應，但樓不是打開包石屎，淋水落去就可以生出來，始終要規劃、要起，建8幢至10幢物業需要4年至5年時間，由賣地到交鎖匙，怎樣也要2015年至2016年才有實質供應，最快要2014年才賣到樓花。短期來說，過去大半年雖然有增加土地供應，但見不到住宅供應如樓花明顯增加，因此我不是太擔心樓價會落。
去年底樓市的小調整是一個好好的引子，在SSD下，加上曾蔭權說「要做?」，樓價由高位調整約5%至6%，有部分屋苑跌10%，但樓價很快回升，反映樓市具剛性需求。我覺得樓市不會直升直跌，下半年樓價波幅將是單位數，即是升數個百分點後，又回調數個百分點。
黃建業：這一點我也同意陸東。
港樓價再大升空間有限
本刊記者：究竟現在樓市屬牛市還是熊市？
陸東：牛市高位。
黃建業︰樓市已在牛尾了。
陸東︰現在肯定是牛三，長遠而言，樓價走勢一定跟隨家庭收入走，現在樓價已大幅拋離家庭收入水平，只靠很低的息率支持。我覺得樓價未來一兩年很難跌，不過你沒可能知道資金會何時離開，資金一走，息口就會升，不需要美國加息。當HIBOR（香港銀行同業拆息）一升，銀行就要加息或者收緊。我們是估計不到資金何時走的。
本刊記者：樓價持續尋頂，未來仍有否大升空間？
黃建業：樓市自2003年至今已上升10年了，我以前講樓市有終極一跌，何時會跌呢？可能是息口加得很厲害，或者內地人全部沽樓。無可能樓市升了10年後，仍會再升15年、20年，正常的樓市應該「升下跌下」。樓價仍會大升嗎？有機會的，但你要看到數據，如外圍經濟、美國經濟、中國經濟，香港經濟好好。暫時我看不到香港經濟好好，就業情況好好，其實我現在也很保守的，你見過我近這兩年有沒有「買過?」？（註：翻查資料，黃建業自2010年中以來已沒有購入物業）
陸東：香港已近乎全民就業，利息已低無可低，大升幾乎已沒有可能。事實上，香港不是沒有脆弱的地方，你看數據，香港有27%的零售收入是來自非香港人，即是遊客、內地人，如以人頭計，香港人消費比1997年還要低。不要忘記現在的失業率只有3%左右，即是香港的收入水平沒有高過，今天樓價的高峰純粹由於兩個因素支持，就是供應少及利息低，單靠這兩個條件支持樓價是比較脆弱，你的入息不是同步增長，息率一升可能供樓很吃力。
4. 論舖位及商廈
自港府於住宅市場實施SSD，不少資金轉向投資工商物業，過去數年，香港零售市道蓬勃，加上外國品牌爭相以高價承租核心地段舖位，令舖位價格愈炒愈高，隨?香港零售業銷售增長放緩，舖位市場是否位高勢危？
另一邊廂，外圍經濟不穩，營商環境轉差，部分企業抵受不到中環、上環等地區甲級商廈的高昂租金，而搬到非核心區，令甲級商廈售價及租金疲弱，香港金融中心的位置，會否因而受威脅？
舖市抵高點自由行冷卻
本刊記者：現在舖位價錢處於高位，但零售高增長期已過，反映行業未必支持到租金繼續升，你們怎樣看下半年的舖市？
黃建業：我是睇淡的，我為何睇淡呢？因為自由行的高峰期已過，我識好多內地人，他們已不在香港購物，較有錢的直接到米蘭購名牌。
我認識一個內地人，剛從巴黎回來，我奇怪她為何不懂英文也可到巴黎購物，她對我說：「黃老闆，落機已有人接我了。」其實現在不少內地人在外地做司機、導遊，接待由中國來的內地人，內地人在外地購物有熱情招待，香港就「迫到死」。自由行是有高峰期的，香港自由行最多的年份是2008年至2011年，我暫時就不會買舖了。
陸東︰我都不會，現在舖位租金回報已降至2厘以下。
黃建業：我兩年無買舖了，我認為舖市已到高點，一加息就會「死」，另外我覺得舖位租金也已到高點。
陸東︰如果租金佔零售商舖收入比例低於15%水平，仍算「穩陣」，但現在已升至15%左右，是個高位，租金回報只得1厘多至2厘，還不算高位？
乙級商廈前景更勝甲廈
本刊記者：說說商廈市場，梁振英想推動總部經濟，即吸引外國企業來香港設總部，面向中國，但內地經濟高增長期已過，企業仍有意來香港嗎？
陸東：有，這當然有。
黃建業：這是個長遠策略，老實說如果身為一個金融中心，不單止無總部經濟，金融業甚至開始裁員，金融中心就會發展得不好。香港應該發展硬件吸引人到來，像英國的金絲雀碼頭，她們發展了多年才完善。
本刊記者：下半年香港商廈市場的走勢如何？
黃建業：現時金融市場的情況不佳，甲級商廈的租金已有所反映，我相信甲級商廈的呎租已沒有「200幾蚊呢支歌仔唱」，反觀乙級寫字樓卻較受歡迎，你看東九龍也一路打造成商業區。
香港要做金融中心，硬件一定要做得更好。其實東涌都可以興建靚商廈，又或是建一個Megastore。
陸東：最頂級的甲級商廈如ifc、中環交易廣場等，租客以3個行業最多，分別是投行、律師行及顧問公司，後兩者都是投行的「寄生蟲」，投行生意不好，甲級商廈的租金也會有影響，除非投行業務回勇；反而乙級商廈前景不錯。
港股經濟篇︰股市料向好 港經濟落後太多
回顧港股上半年走勢，恒指上半年累升1,007點或5.46%，經歷「五窮」蒸發2,465點或11.68%，6月雖見反彈但僅為812點或4.36%。年初時，歐洲央行推出長期再融資操作（LTRO），一度為環球股市添新流動性，港股於2月20日曾衝上21760點。但隨?全球經濟出現下行風險及歐債問題繼續深化，加上中國把經濟增長目標調整至7.5%，港股輾轉回落至6月初的18056點今年低位，日均成交金額亦由2月的687億元降至6月的450億元，反映投資者均對後市抱持謹慎態度。
本以為在歐盟峰會陸續傳來好消息，中央送大禮，周四（5日）更新添歐洲央行減息、英國擴大量寬及人行減息聯手「放水」等消息，港股依舊了無生氣。人行周四宣布減息（自7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構1年期存款基準利率下調0.25厘，1年期貸款基準利率下調0.31厘），人行減息之所以未能帶動港股重新出發，因為市場擔心下周一（9日）公布的6月內地經濟數據將較預期差。往後日子，股市將何去何從？
1. 論香港股市
陸東3月初在本刊舉辦的慈善講座上披露了2012年的恒指合理值為25800點，即相當於恒指市盈率15倍，他以10年美債孳息2.2厘，恒生指數現金盈利增長為8.2%，風險溢價由去年230點子加到430點子計算出這合理值。然而近月恒指卻一直未能重上20000點水平，與其預測的合理值相去甚遠，陸東會因市況逆轉有所修改嗎？
另外，黃建業雖為地產業內人士，但他明白到預測樓市，同樣要看大量數據以至地產股與樓市的關係，亦明白新鮮滾熱辣的各國央行攜手「放水」將左右港股及經濟去向，且聽聽他倆的看法。
減息放水政策漸從寬
本刊記者：環球「放水」均未能刺激港股上揚，下半年港股走勢若何？
陸東：對於環球央行聯手「放水」但未能刺激股市感到很失望，這反映投資者投資情緒脆弱。我認為美國QE（量化寬鬆措施）1、QE2、OT（扭曲操作）、LTRO，現在連內地都「做嘢」，但投資者已沒反應，即是說，投資者已食慣藥，第一次QE1很興奮，以為可解決所有問題；QE2已沒有那麼興奮，現在歐洲QE和中國減息個市都沒有好轉，證明這套功夫已不能打死人。我覺得第三季港股仍然會在18000點至21000點間浮下浮下，若歐洲有任何驚喜，股市就會反彈。但總的來說，我覺得港股仍有能力再向上，但要突破我年初時估計的合理值25800點，很難了，因為現在風險溢價太高。
黃建業：證明中央政府過去宏調、緊縮政策是有效紓緩通脹，以及經濟過熱。由於中國經濟錄得增長已經有一段長時間，未來增長會稍為放緩，這亦會影響香港樓市會放慢，但相信總體仍會向上，今後香港樓價亦會愈來愈受中國影響。至於股市，我不懂得看，但現在如果有錢，我都寧願買股票不買樓。你看地產股這幾天升得很厲害，新特首梁振英一上場，地產股即升，長江實業（00001）、新地股價不單沒因梁振英上場而下跌，這反映他不會推?樓市，地產股升代表想買樓的人會繼續買，證明樓市仍有需求，股市升，樓市成交量都會增加。
陸東：無錯，地產股最近升是因為發展商賣到樓，一手樓暢旺，坦白說，長實將軍澳的峻瀅，位置不好，該區供應又奇多，兼且愈賣愈平，但都賣得好，證明市場有「剛性需求」。但是今天樓佔我的身家比例少很多，我1989年開始買樓，現在來說，自己住一間是要的。但若以全副身家計，現在持有好多股票，因為平，同埋我可以?長?，股票跌三四成我「頂得順」，我不會見到升少少就沽出，我不是那種人。
「人無土不發」收租最穩陣
黃建業：我個倉裏面充滿地產，有七成都是樓，過去那麼多年，我相信地產多些，股票比較少，但現在若任我揀，我會買股票，因為股票很抵買，回報率又高些。除股票外，投資組合內亦有債券及現金。
為何鍾情地產投資？我解釋給你聽，一、以我的性格及個人運氣而言，地產有利於我，利地產，衰股票，所以我很少持有股票，還有我老豆教我「人無土不發」；二、我取得的地產訊息多些；三、我無時間看電視追蹤市場脈搏，買磚頭收租最穩陣；四、樓不會像股票一樣會「批股」；五、樓又不會無端端去收購倫敦金屬交易所（LME），180倍PE（市盈率）買，又批股又供股，樓就不會。
陸東︰我覺得股票上升空間多過樓市。
黃建業︰但是若股市大跌，跌到我心寒就會買股。
全年股市會有正回報
本刊記者：股市見底未？
陸東：我認為港股已見底，即是不會跌番落18000點，因為即使中國經濟增長明顯地放緩，卻看到政府在「做嘢」，雖然減息速度比預期快，但會勒住隻馬，不會讓牠衝得太快。政府可以像2008年、2009年在政策上支持消費和基礎建設，因為拉動經濟三頭馬車中，貿易「跛」了，但基建仍要做，我相信下半年投資者可留意一些和基建有關的公司，如水泥、玻璃，甚至鋼鐵，跌到去半倍PB（市帳率）可以諗吓，第一，就算政府無大力推動基建支持增長，但都跌不到哪裏。有時候少少振奮的消息可令股價升很多。另外今年初時，我曾說過港股上半年表現會較下半年好，因為下半年會有風險。現在應該要修正一下。
歐債危機對股市的衝擊於第二季已出現，你見股票跌了十多個百分點，下半年歐債的風險相對降低了，故我認為第三季會好些。第一季港股由18000點升上21760點，跟住跌番落18056點，第二季衰了，我想第三季會好轉。整體宏觀經濟雖然慢下來，但不是負增長，即使內地今年經濟增長預期由10%降至7.5%，但仍有增長，市場目前是「過度看淡」。
黃建業：各國央行聯手「放水」，內地減息放鬆銀根，但因為出招的效力已不如2009年全球救市般明顯，但卻仍會對本港經濟及樓市有一定的推動作用。不過，影響香港樓市及樓價因素並非單一，要看很多方面。至於港股後向，仍然不懂看。
資源板塊受惠政策出台
陸東：如果你說要找估值又平，股價又會升的股份，我覺得會是資源板塊，即水泥、玻璃，鋼鐵這些，已經好平，好像馬鞍山鋼鐵（00323）；水泥股如安徽海螺（00914）、華潤水泥（01313）；玻璃股如信義玻璃（00868）；石油股份方面，我較喜歡中國海洋石油（00883），現在研究昆侖能源（00135），我覺得她獲政策支持。中國石油（00857）、中國石油化工（00386）那些，因為受政策影響，其盈利受扭曲，成品油價受國家控制，而原油價即中海油做的那些卻不受國家控制，油價升成品油加價不足又容易受影響。
2. 論香港經濟
今年香港回歸15年，在世界經濟危機陰霾未散下，國家主席胡錦濤卻送上提升香港作為人民幣離岸中心的多項政策大禮，香港仍能保住金融中心的地位嗎？另外在內地經濟增長放慢下香港經濟會因此而大受影響嗎？
本刊記者：今年香港經濟增長會受內地增長放緩影響嗎？
陸東：不要期待自由行的銷售數字繼續每年以30%上升，好彩的可能有15%，不好彩的都有7%至8%，不會像2003年至2010年那樣好，但仍然有增長，但環境已逆轉。
黃建業：暫時我看不到香港經濟好差，就業情況都好好。但不會持續高增長，理由很簡單，香港經濟好了那麼久，先停一停是正常的。
本刊記者：金融中心地位仍能保有嗎？
陸東：我覺得我們落後得太多了，你看看西九就知道。至於橫琴、前海的發展不會影響香港的國際金融中心地位。橫琴大部分是教育，加上它主要想做度假村，老公可以去澳門賭錢，老婆可以去享受。前海則要創建成Financial Hub，同香港互補，人民幣自由兌換的試點，這是對的。
黃建業：保持國際金融中心地位是長遠策略，香港要急起直追，跑快一兩步，不是等前海發展。過去香港領導缺乏前瞻性及魄力去改造，新特首要走多幾步。香港需要大商場，我發現香港作為金融中心卻缺大型商場、靚寫字樓、靚豪宅，所以香港一定要搞好硬件。
環球經濟篇︰歐洲再衰十幾廿年
歐洲央行「放水」行動未見明顯提振投資者對歐洲資產的信心，內地央行減息舉動亦未刺激港股，可見中國經濟確有明顯轉弱的迹象。中金研究報告更明言，人行再度減息的時間較預期推前了1個月，說明第二季經濟增速大幅下降的可能性很大。對此兩位專家又有何高見？
本刊記者：歐央行減息後，歐債危機可暫時舒緩嗎？
陸東：歐洲減息市場無反應，主要因為投資者對QE的解決方案已接受了，正如我當初說，減息是生癌症吃必理痛，投資者都取笑我，但今天大家已接受了，吃止痛藥都無用，解決不了問題，歐洲仍欠下巨債。另一方面說，因為歐洲已跌得很殘，減息後有少少好轉，股市可以升，因為錢平了，一定有傻佬博，但千萬別當她復甦，要快上車快落車，要記住只會反彈，因為歐洲經濟根本沒復甦，大家不要誤會。但我反而覺得歐洲下半年會較好，因其風險溢價已高無可高。
中國經濟方面，內地經濟衰極都好，有7%至8%增長，但要再升就很難。中國經濟增長靠3隻腳：貿易、基建及內需。貿易已不可靠，雖然中國已經很努力開拓新興市場，如非洲、中南美洲，那些地方出口由早10年前的3%至4%增至現在的10%，換言之，對歐美的經濟依賴盡量減少，但始終歐美市場較大。故我認為貿易增長要有10%是難的。
歐洲人很懶「無得救」
黃建業︰歐洲前景仍然面對很複雜的問題，減息是基於很多原因。雖然歐洲近日採取一連串措施挽救市場信心，但相信問題不可能一朝一夕解決，但至少可以暫時紓緩。我認為歐洲最壞時刻已過，對我們最壞的影響亦已過去。因為問題出在國家，國家衰，國家窮到死，但老百姓照舊開開心心。其實歐洲無得救，2002年時我去過希臘，我以後都不會去。我第一次去雅典坐郵輪去，看到當地人工作態度衰過東莞，東莞人勤力些，希臘樓又爛人又不工作，搭的士要雙倍、三倍車資，住酒店又不幫住客提行李。那麼歐洲會衰多少年？我估十多廿年。因為歐洲人很懶，我這幾年每年都去歐洲，當地人大家樂，開開心心，中午午睡，西班牙、意大利、西西里、直布羅陀都一樣。至於美國，我卻認為美國樓市已差不多見底，幾時上升卻不知道。今年美國是大選年，所以在11月大選前，美國所有的經濟措施都會包含了政治和經濟兩方面的考慮。
同場加映︰美聯「216兵變」後最新發展
從事地產代理業已有40年的黃建業，自1973年於美孚新?開設首間美聯物業，業務蒸蒸日上，並帶領集團於1995年上市，經多年拚搏，近年逐步退出前?，並於今年初將董事總經理一職交到前副主席兼執行董事黃錦康身上。
不過美聯於今年2月16日突爆發工潮，200名美聯經紀走到中環的美聯總部，群起要求加佣金。最後黃建業決定重新執掌董事總經理一職，並與其女兒、副主席兼副董事總經理黃靜怡及集團銷售總監黃子華組成「鐵三角」，重組美聯陣型，並進行改革。
提到這次「216事件」，黃建業強調事件不屬「兵變」，「只是員工訴求，我上場之後已盡快活化佣金制度，即加快出佣予代理，現時最主要就是管理好公司，想員工所想，急員工所急。」不過當時也有員工投訴黃建業在公司持股量不高（最新持股10.01%），但卻領取高薪。
外國基金投信任一票
翻查美聯2010年的年報，黃建業一家的酬金高達7,000多萬元。對此黃建業坦言：「其實以我的能力，出去做投資的話，所賺的錢肯定遠比我現在的人工高，現在我放了全副青春、時間、智慧落公司，希望令公司成長更加好。」同時他強調自己已連續3年無加薪，去年更減人工，只收取2,000餘萬元年薪。
黃建業表示，外界說他持股量低，但其實目前有多家外國基金（Marathon Asset Management LLP，15.51%；JP Morgan Chase&Co，12.99%）持有美聯股票，「如果我管理不好，他們就會『掉晒』，但我看不到這情況，即反映我們的領導、管理是Ok的。」
陸東也分享了他如何分析地產代理行業，他說︰「代理與發展商一樣，都是周期性行業，有熊市也有牛市，公司要跑出，到最後做到獨大，取決於公司於行業高潮及低潮時都能控制成本。即是低潮時你肯放去跑，高潮時肯收緊。這些很大程度取決於管理層，即使持股量高達九成，也不代表管理較好。」
